* Publicado originalmente no Portal TLON

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) cujas cotas foram negociadas no âmbito da BM&FBOVESPA registraram no último mês um Dividend Yield (DY)¹ médio mensal de 0,90%, acima do 0,85% apresentado no mês de abril. Um fundo em especial influenciou fortemente no valor de maio de 2014: o FII JHSF Rio Bravo Fazenda Boa Vista Capital Protegido (RBBV11). Este fundo investe, indiretamente, no desenvolvimento de lotes do empreendimento residencial Fazenda Boa Vista. Em maio, o DY do RBBV11 foi de 4,2%, justificado pelo aumento do valor distribuído aos cotistas a título de rendimentos. No último mês a distribuição foi de R$ 3,39 por cota, o que se compara com a média mensal dos quatro primeiros meses do ano de R$ 0,76 por cota, equivalente a uma elevação de 348,6%.

Apesar do aumento da média do DY no último mês, a Taxa de Depósito Interbancário (Taxa DI), líquida da tributação mínima de 15%², gerou retorno de 0,77% no último mês, oito pontos base acima do valor de abril, de 0,69%. Consequentemente, o spread existente entre o DY médio dos fundos imobiliários e a Taxa DI líquida decresceu em maio. A Figura 1 apresenta a evolução destes dois indicadores entre junho de 2013 e maio de 2014.

Figura 1 - DY mensal médio e retorno mensal da Taxa DI líquida

Nos últimos doze meses o DY médio foi de 8,5%, enquanto a Taxa DI líquida gerou retorno de 8,0% no mesmo período. Do conjunto de 76 fundos que compõem o ranking de DY de 12 meses, 44 apresentaram um DY superior à Taxa DI líquida. As Tabelas 1 e 2 mostram os FII com os dez maiores valores e os dez menores valores, respectivamente, de DY realizado dos últimos doze meses.

Tabela 1 – FII com os dez maiores DY de 12 meses

Tabela 2 – FII com os dez menores DY de 12 meses

Vale notar que dentre os dez FII de maior DY nos últimos doze meses, sete investem preponderantemente em ativos como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI). Historicamente, os FII cuja carteira é composta principalmente por CRI e LCI apresentaram DY acima da média devido às características de seus ativos e da natureza dos rendimentos se distinguirem dos demais fundos. FII de CRI/LCI auferem receitas a partir dos pagamentos dos títulos que adquiriu e do ganho de capital sobre a venda desses, enquanto os demais fundos geralmente geram receita a partir da venda ou aluguel dos imóveis em carteira.

Assim como no ranking de DY mensal, a liderança ficou com um fundo de imóveis para fins residenciais: o FII RB Capital Desenvolvimento Residencial II (RBDS11), que investe direta ou indiretamente no desenvolvimento de empreendimentos residenciais.

Os outros dois FII que figuraram entre os dez maiores DY de 12 meses são da categoria de Escritórios. Neste segmento não há uma tendência em relação ao DY desses FII, ou seja, não há uma preponderância desses fundos acima ou abaixo da média do mercado. Ambos os FII, o SP Downtown (SPTW11) e o Vila Olímpia Corporate (VLOL11), possuem o mecanismo de renda mínima garantida e suas cotas têm registrado, historicamente, valor de mercado inferior ao valor patrimonial.

Outra categoria expressiva de fundos imobiliários, a dos FII que adquirem de forma direta ou indireta participação em shopping centers, registrou uma boa parcela de fundos com DY abaixo da média geral. Entre os dez FII com menor DY nos últimos doze meses, três são desta categoria. Tratam-se dos FII Floripa Shopping (FLRP11B), Shopping Pátio Higienópolis (SHPH11) e West Plaza (WPLZ11B).

¹ O Dividend Yield é calculado a partir da razão entre o montante de rendimentos distribuídos por cota no período em análise e o preço médio das cotas dos fundos no primeiro mês do período. Para evitar distorções, os fundos cujas cotas sofreram amortização durante o período não são considerados. Isto porque as amortizações impactam o preço e o fluxo de rendimentos das cotas, gerando inconsistência na comparação do indicador de DY entre fundos que amortizaram e aqueles que não amortizaram. Também são excluídos os fundos cujas cotas movimentaram um montante negociado inferior a R$ 100.000,00 ou uma quantidade de negócios abaixo de dez no primeiro mês no período analisado.

² Tributação aplicada para investimentos com prazo de vencimento maior do que 24 meses.