SÃO PAULO - Afinal, quanto custa regularizar a documentação de um imóvel? Essa é a primeira pergunta que vem à mente de quem precisa deixar a papelada da casa ou do terreno em dia. E a resposta não é simples. Principalmente porque não há uma regra, já que cada imóvel tem suas características e elas influenciam no preço final dos documentos.

Se você precisa fazer a regularização, o primeiro passo é providenciar os documentos para realizar a matrícula no cartório de Registro de Imóveis. E, para cada tipo de problema, você terá que providenciar uma série de documentos diferentes – por isso, é importante estar bem atento e, se possível, contar com a ajuda de um profissional especializado, embora isso não seja obrigatório.

É importante deixar claro que um imóvel só existe, para fins legais, com o registro feito no RI, e para obter esse registro é necessário apresentar a escritura pública. Todos os papéis que você obtiver deverão estar em nome do proprietário e atualizados perante a prefeitura, com todas as inclusões de obras devidamente averbadas.

Entretanto, os próximos passos podem tirar sua paciência. Veja os principais pontos que você deve estar atento durante esse processo.

Tributos devem ser recolhidos
Para legalizar uma casa já construída, você pode ter transtornos com o pagamento do IPTU e o recolhimento do INSS. Para a apuração do valor da mão de obra empregada na construção, a referência são as tabelas do Custo Unitário Básico (CUB).

Elas devem ser usadas para o preenchimento da documentação do memorial de incorporação a ser apresentado no cartório de registro de imóveis (e são divulgadas mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil – Sinduscon). Entretanto, em alguns casos, haverá a isenção para essas cobranças.

Profissionais como engenheiros e arquitetos deverão ser contratados para a elaboração de  plantas e demais certificados. Embora haja uma tabela de honorários, eles são livres para trabalhar com valores próprios. Além disso,  você terá que arcar com certidões, escrituras e averbações. E quanto a esses papéis, é difícil estipular um valor mínimo ou máximo, pois cada imóvel precisa ser analisado especificamente.

Regularizar terreno também dá trabalho
O correto é que toda edificação e posterior alteração em um terreno estejam discriminadas em sua matrícula. Se na escritura constar uma construção e na matrícula de descrição do imóvel não constar (por exemplo: o imóvel está descrito na matrícula como um terreno, mas há uma casa edificada), será necessário regularizar a pendência.

Antes de comprar um imóvel edificado, exija que conste tanto na escritura quanto no registro de imóvel a existência da construção. Caso contrário, você poderá ter prejuízo por causa dos tributos acumulados desde a época da construção.

Para registrar uma edificação, é necessária a Certidão Negativa de Débito (CND) do INSS – que é diferente da CND para a compra do imóvel, já que esta tem por finalidade comprovar que foram recolhidas todas as contribuições devidas em razão da obra. Para tirar essa certidão, é necessário matricular o imóvel no INSS.

Em alguns municípios, há também a exigência da comprovação de pagamentos do Imposto sobre Serviços (ISS). Em algumas situações, há a isenção da cobrança – quando não é possível identificar o prestador de serviço que realizou a obra (na maioria, pedreiros sem empresa), por exemplo.

Há também casos que isentam o recolhimento de INSS – desde que o proprietário do imóvel ou dono da obra seja pessoa física, não possua outro imóvel e a construção seja residencial e unifamiliar, com área total não superior a 70 m², destinada a uso próprio, do tipo econômico ou popular e executada sem mão de obra remunerada. Se esse for o seu caso, poderá requerer a isenção do pagamento apresentando uma declaração assinada com todas as informações. Outra hipótese é a perda do direito de efetuar a cobrança após cinco anos do vencimento da dívida.