Texto de  Douglas Warmeling, planejador financeiro pessoal com certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pelo Instituto Brasileiro de Certificação de Profissionais Financeiros. Douglas é assessor de investimentos na Manchester Investimentos.

Os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) são condomínios de investidores, administrados por instituições financeiras e fiscalizados pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários), que tem por objetivo realizar aplicações e/ou aquisições em empreendimentos imobiliários, imóveis prontos, títulos financeiros imobiliários como, CRI, LH, LCI, ou ainda cotas de outros fundos imobiliários. Cada FII tem suas particularidades e investe em uma determinada classe de ativos.

É determinado aos FIIs que distribuam no mínimo 95% dos seus lucros na forma de dividendo mensal. A grande vantagem é que para o investidor pessoa física, esse rendimento é isento de IR, porém, o mesmo não vale para o ganho de capital na valorização da cota, neste caso há incidência de IR em 20% do lucro auferido, que deverá ser pago até o último dia útil do mês subsequente ao da venda.

De fevereiro de 2013 a janeiro de 2014, os fundos imobiliários sofreram desvalorização e esse movimento foi ocasionado basicamente pelo aumento na taxa de juros (Selic), que saiu de 7,25% a.a para 11% a.a. Com a estabilidade desta taxa em 11% a.a os FIIs, voltaram a subir, embora ainda não tenham retornado ao patamar anterior.

Diante das quedas observadas nos preços das cotas, podemos dizer de forma geral que é um bom momento para aquisição de fundos imobiliários, pois a maioria deles encontra-se descontado em relação ao preço de lançamento, e até mesmo em relação ao valor patrimonial. A grande maioria dos fundos continua pagando o mesmo valor de renda mensal. Isso significa que hoje é possível comprar mais cotas, e consequentemente, ter um rendimento mensal maior do que algum tempo atrás.

Ser um bom momento não quer dizer que possamos comprar qualquer ativo, antes de “encarteirá-lo” precisamos tomar alguns cuidados. O primeiro e mais importante é ter ciência de que FIIs são bons investimentos de longo prazo, acima de 5 anos. Também se faz necessário pesquisar o fundo que se pretende adquirir, analisando quais são os imóveis da carteira, se está alugado, como são esses contratos de aluguéis, qual o valor dos dividendos mensais. Estes dividendos, divididos pelo valor da cota devem ser maior ou bem próximo do CDI (no mesmo período). Quanto mais longo os contratos de aluguéis melhor, pois há uma maior previsibilidade de receita pelo fundo.

Também não podemos esquecer que se trata de um investimento da base imobiliária e seu risco está diretamente relacionado ao mercado de imóveis, então, busque algumas informações com relação ao mercado, procurando entender qual o público alvo do FII, se a demanda por este tipo de aluguel esta aquecida, qual a vacância média e também a expectativa de crescimento da região.

O ponto que considero mais interessante nos fundos imobiliários é a correção anual dos contratos de aluguel pela inflação (IPCA normalmente), isso faz com que ao longo do tempo o valor da renda mensal aumente, ocasionando automaticamente a valorização da cota, mas para que isso aconteça se depende do longo prazo.

Com os FIIs é possível ter acesso ao mercado imobiliário, com valores bem inferiores ao da compra de um imóvel. Há menos gastos com corretagem, impostos e escrituras (ITBI, Certidões e honorários de cartório e imobiliária), podendo ainda fazer a venda fracionada devido a grande liquidez em relação ao mercado de imóveis. Além, da já citada isenção de IR no rendimento, diferentemente do que acontece com aluguel tradicional.

Este investimento é uma ótima opção de diversificação, sempre lembrando que não devemos concentrar nossos investimentos em um único tipo de ativo. Os FIIs trazem uma renda mensal, indicados para quem busca dividendos. Outra estratégia interessante é o “Buy and Hold” com aplicações mensais, assim no longo prazo é possível conseguir um bom preço médio. Portanto, estude, analise, poupe, invista, converse com seu assessor e tenha consciência de que não se pode ganhar do dia para a noite, deixe o tempo trabalhar a seu favor, com certeza colherás bons frutos no longo prazo.

 O texto reflete as opiniões do autor. O Infomoney não se responsabiliza pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso destas informações.

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