Nos próximos três anos, a área de vendas dos shoppings brasileiros deve ser ampliada em quase 1,5 milhão de metros quadrados - mais que 10% do total das lojas em funcionamento, hoje, em todos os empreendimentos do País. Esse 'estoque' de novas lojas, concentrado no Sudeste, deve provocar um rearranjo no setor, com avanço das áreas disponíveis (vacância) dos shoppings e estabilização do aluguel.

Essas são as principais conclusões de um estudo inédito feito pela gestora de imóveis Cushman & Wakefield, que passa a acompanhar sistematicamente o mercado imobiliário de shoppings. "Os shoppings mais novos vão tomar a posição dos mais antigos e devem ganhar essa batalha", afirma o diretor de transações para varejo da empresa e responsável pela pesquisa, Anthony Selmam. Ele pondera que esse movimento é saudável e que, nos últimos tempos, os lojistas, principalmente grandes varejistas internacionais, têm enfrentado obstáculos para alugar lojas no País.

O estudo, feito no primeiro trimestre do ano, constatou que há no Brasil 12,7 milhões de metros quadrados de área de vendas nos shoppings, dos quais 12,4 milhões são ocupados por redes varejistas. Existem em construção mais 1,5 milhão de metros quadrados, sendo 908 mil no Sudeste. Fora isso, há 422 mil metros quadrados de área de vendas ainda em fase de projeto e 639 mil metros quadrados que são ampliações de shoppings existentes.

Na avaliação do consultor da Mixxer Desenvolvimento Empresarial, Eugênio Foganholo, essa grande oferta de shoppings que deve entrar em operação nos próximos anos reflete um momento do passado recente, quando o comércio varejista crescia aceleradamente. De acordo com dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o comércio varejista encerrou 2012 crescendo 8,4%. No fim de 2013, essa taxa tinha praticamente se reduzido à metade.

A mudança do cenário econômico, com crescimento menor da economia e também do varejo, deve, segundo Foganholo, ter impacto no setor de shoppings daqui para frente. "Alguns shoppings poderão ter seus planos adiados, outros serão readequados, com redução de área", observa o consultor. Outro efeito que deve começar a ser sentido no Brasil, que já ocorre em outros países, como os Estados Unidos, é a morte de alguns empreendimentos por causa da superoferta de shopping. "Os shoppings também morrem. Aqui ainda não aconteceu, mas irá acontecer", diz o consultor. Segundo ele, a maior oferta de lojas em novos empreendimentos deve aumentar os desafios para os shoppings antigos. "A competição vai crescer."

Vacância

Por causa dessa maior competição, Selmam acredita que o índice de lojas vazias deve aumentar, porém para níveis mais saudáveis do que os atuais. De acordo com a pesquisa, a taxa média de vacância nos shoppings no País encerrou o primeiro trimestre em 2,9%. O executivo explica que essa taxa é muito baixa e que tem dificultado a prospecção de pontos comerciais por redes varejistas estrangeiras. "Dentro de um ano e pouco, a taxa de vacância nos shoppings deve subir e oscilar entre 5% e 7%", diz.

Apesar de o índice de lojas vazias ser baixo na média do País, há regiões em que esse indicador é mais elevado. No Sul, por exemplo, a vacância está em 5,1%. Na análise de Selmam, nos Estados do Sul, esse avanço dos shoppings novos tomando o lugar dos velhos, algo esperado para o mercado como um todo, já está ocorrendo.

Outro fator apontado pelo executivo para o maior número de lojas vagas na região é que, nos últimos tempos, a atenção dos varejistas esteve voltada para o Nordeste, onde mercado crescia em ritmo acelerado e o Sul ficou de lado.

Além do aumento da vacância nas lojas dos shoppings a médio prazo, Selmam acredita que o preço do aluguel, hoje muito elevado, deve se estabilizar. No primeiro trimestre deste ano, o aluguel médio do País estava em R$ 151,18 por metro quadrado, com destaque para o Sudeste, que chegou a R$ 162,77 por metro quadrado. "Esse valor do aluguel é menor do que o pedido na Europa, mas é o mais alto da América Latina." As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.